Húsnæðismarkaðurinn hér og þar

Það skiptir máli, hvaða stjórnmálaflokkar fara með völd í landinu.  Ef fólk heldur, að glæsileg staða efnahags landsins sé tilviljun, þá er það misskilningur.  Verðmætasköpun atvinnulífsins er undirstaða lífskjara almennings, og þess vegna skiptir rekstrarumhverfið miklu máli, og stjórnvöld ríkis og sveitarfélaga hafa á þetta mikil áhrif.  Við göngum senn til kosninga, og þá er mikilvægt fyrir buddu hvers og eins að taka ekki áhættu með vonarpening og að varast vinstri slysin. Þau hafa alltaf orðið dýrkeypt. Alþingismenn, sem hafa sjónarmið hinnar "hagsýnu húsmóður" að leiðarljósi, eru líklegastir til að ráðstafa sameiginlegu fé kjósenda af skynsamlegustu viti, en stjórnmálamenn, sem lofa öllum öllu eru líklegir til að eyða sameiginlegu fé áður en þeir afla þess og valda hér verðbólgu. Skuldsetning og verðbólga eru fylgifiskar óráðsíu í ríkisfjármálum. 

Húsnæðismálin skipta alla máli, unga sem aldna.  Það er kunnara en frá þurfi að segja, hversu mikilvægt er fyrir fjárhag og velferð fjölskyldna að eiga húsnæðið, sem þær búa í.  Að eignast húsnæði hefur alltaf verið erfitt, enda eru húsnæðisbyggingar eða húsnæðiskaup langstærsta fjárfesting flestra yfir ævina.  Fyrir aldraða, sem látið hafa af störfum, er það í raun skilyrði fyrir sæmilegri afkomu að eiga skuldlausa húseign.  Af þessum ástæðum er séreignarstefnan á stefnuskrá Sjálfstæðisflokksins, en blekbónda er til efs, að forysta annarra stjórnmálaflokka sé sama sinnis. Vinstri menn hafa horn í síðu eignamyndunar einstaklinga, af því að þeir telja fjárhagslegt sjálfstæði ekki keppikefli, heldur skuli sem flestir þurfa að reiða sig á sameiginlega forsjá hins opinbera.  Slíka telja þeir líklegasta til fylgilags við sameignarstefnuna.   

Óðinn gerði

"Norðurlöndin og staðreyndir um húsnæðisvexti"

að umfjöllunarefni í Viðskiptablaðinu 15. september 2016:

"Það er líklegt, að eitt stærsta málið fyrir þingkosningarnar, sem fara fram 29. október [2016], verði húsnæðismál, ekki sízt erfiðleikar ungs fólks við að koma sér upp þaki yfir höfuðið."

Þetta á sér t.d. þær skýringar, að frá aldamótaárinu 2000 til 2013 hækkaði byggingarkostnaður án lóðagjalda um tæplega 20 % á föstu verðlagi.  Skúrkarnir, sem þessu valda, eru hvorki efnissalar né byggingameistarar, heldur aðallega hið opinbera, ríki og sveitarfélög.  Ríkið með hækkun skatta á tímum vinstri stjórnarinnar, en nánast allar skattahækkanir leiða til hækkunar byggingarkostnaðar, ekki sízt hækkun virðisaukaskatts.  Á núverandi kjörtímabili var efra þrep hans hins vegar lækkað úr 25,5 % í 24,0 %, og nefnd stjórnvalda hefur lagt til eitt VSK-þrep, 19 %.  Undir vinstri stjórn verður það áreiðanlega ekki lækkað.  Á núverandi kjörtímabili hafa vörugjöld verið afnumin, sem virkar til lækkunar á byggingarkostnaði.

Þá var sett ný löggjöf af vinstri stjórninni, sem leiddi til breytinga á byggingarreglugerð, sem orsökuðu hækkun byggingarkostnaðar.  Þannig vann vinstri stjórnin að því bæði leynt og ljóst að leggja stein í götu þeirra, sem eignast vildu eigið húsnæði. Ofan af þessu hefur nú verið undið að mestu. 

Björn Karlsson, forstjóri Mannvirkjastofnunar, sagði við Vilhjálm A. Kjartansson, blaðamann á Morgunblaðinu, í grein VAK,

"Lóðaverð hækkar byggingarkostnað",

þann 9. september 2016,

"að skipulagsstefnur sveitarfélaga geti haft töluvert að segja um byggingarkostnað". 

Sveitarfélögin, sum hver, eru nú Svarti-Pétur húsnæðiskostnaðarins. Björn bar saman kostnað 100 m2 íbúðar í lyftuhúsi á Akureyri og 115 m2 íbúð í lyftuhúsi í Reykjavík.  Í Reykjavík er kvöð um bílageymslu í bílakjallara, en á Akureyri eru bílastæði leyfð á lóð. 

"Fermetraverð íbúðarinnar á Akureyri er 314 kkr, en 562 kkr í Reykjavík." 

Einingarverðið í Reykjavík er tæplega 80 % hærra en á Akureyri.  Björn Karlsson segir, að bílakjallarinn geti hækkað verð á slíkri íbúð um allt að 5 Mkr.  Hann segir ennfremur, að lóðaverð (tilgreinir ekki hvar) hafi hækkað um 500 % á síðustu 12 árum. Þarna er skúrkurinn fundinn.   

Þessi framkoma yfirvalda við húsbyggjendur er fyrir neðan allar hellur.  Markaðsverð á hvern m2 hækkaði um þriðjung frá árinu 2000-2013, og meginsökudólgarnir eru sveitarfélög (ekki öll) og ríkið, þó að það hafi bætt sig, sbr hér að ofan. Þarna er meðvitað með sérvizkulegri kröfu skipulagsyfirvalda verið að leggja stein í götu húsbyggjenda, sem harðast kemur niður á þeim, sem eru að eignast sitt fyrsta þak yfir höfuðið. Vinstri stefna í hnotskurn. 

 

Sum sveitarfélög, t.d. á höfuðborgarsvæðinu, hreint og beint okra á lóðaúthlutunum.  Þetta er forkastanleg hegðun, sem verst kemur niður á unga fólkinu, sem er að hefja búskap og/eða hefur hug á "að koma sér þaki yfir höfuðið", ætlar með einum eða öðrum hætti að fjárfesta í sínu fyrsta húsnæði. 

Sveitarfélög, sem lóðaokur stunda, gera það með þeim hætti að mynda lóðaskort.  Síðan t.d. bjóða þau út lóðir og selja hæstbjóðanda.  Í Viðskipta-Mogganum 22. september 2016 var t.d. greint frá því, að sami verktakinn hefði hreppt allar lóðirnar í einu útboði og greitt fyrir þær verð, sem svarar til 4,9 Mkr að meðaltali á íbúð.  Þetta er óhæfa. 

Þegar Davíð Oddsson varð borgarstjóri í Reykjavík, lét hann það verða eitt af sínum fyrstu verkum að afnema lóðaskortinn, sem vinstri meirihlutinn þar hafði framkallað, enda er lóðaskortur óþarfi, þar sem nægt er byggingarland.  Í Reykjavík var þess þá einfaldlega gætt, að framboðið annaði eftirspurninni, og lóðirnar voru boðnar til kaups á verði, sem endurspeglaði kostnað við uppbyggingu hverfis án álagningar. Fyrstur kom, og fyrstur fékk. Þannig eiga sýslumenn að vera, og með þessari stefnu stuðla sveitarfélög að lækkun byggingarkostnaðar, sem er brýnt hagsmunamál almennings í landinu. Það sýnir sig oft, að hagsmunir vinstri flokkanna fara ekki saman við hagsmuni almennings.   

Byggingarkostnaður skiptist nú þannig samkvæmt Hannari og Samtökum iðnaðarins:

  • Framkvæmdarkostnaður       60 %
  • Lóðarkaup                  20 %
  • Fjármagnskostnaður         12 %
  • Hönnunarkostnaður           3 %
  • Annar kostnaður             5 %

Af þessu yfirliti sést, að sveitarfélögin eru í lykilaðstöðu til að lækka byggingarkostnað með því að auka framboð lóða til að mæta eftirspurn og láta lóðirnar af hendi á kostnaðarverði

Fjármagnskostnaðinn er líka unnt að lækka.  Hann markast að nokkru af stýrivöxtum Seðlabankans, sem hefur í 2 ár haldið þeim hærri en peningaleg rök standa til og með því skapað gróðrarstíu spákaupmennsku vaxtamunarviðskipta, sem styrkt hefur gengið enn meir en ella, en gríðarleg gengishækkun í boði Seðlabankans á þessu ári er orðin vandamál fyrir útflutningsatvinnuvegina.  Þess vegna ættu réttu lagi að verða enn frekari vaxtalækkanir á næstu vaxtaákvörðunardögum Seðlabankans. 

Nú verður áfram vitnað í Óðin:
"Viðreisn, stjórnmálaafl Benedikts Jóhannessonar, hefur hamrað mjög á samanburðinum milli vaxta á Íslandi og á hinum Norðurlöndunum."

Óðinn vitnar síðan í skrif Bjarna Halldórs Janussonar, formanns ungliðahreyfingar Viðreisnar um vexti á Norðurlöndunum, sem Óðinn telur afar villandi.  Staða húsnæðiskaupenda á Íslandi sé í raun traustari en staða húsnæðiskaupenda annars staðar á Norðurlöndunum, þegar til lengri tíma er litið. 

Bjarni Halldór skrifar:

"Lánakjör til fasteignakaupa eru mun hagstæðari á Norðurlöndunum en á Íslandi.  Á Norðurlöndum eru breytilegir vextir á bilinu 1-2 %."

Þetta er augnabliksstaðan, en þegar um lántöku til 25-40 ára með breytilegum vöxtum er að ræða, er út í hött að einblína á núið. Hér er blekking höfð í frammi að hálfu Viðreisnar, sem hefur tilhneigingu til að fegra allt í útlöndum á kostnað Íslands. 

Árið 1995 voru breytilegir vextir í Svíþjóð 8,8 %/ár.  Vextir langtíma húsnæðislána með föstum vöxtum í Danmörku hafa á árabilinu 1998-2016 sveiflazt á bilinu 2,0 %- 8,2 %, og meðaltal þessara vaxta verið 5,2 % í Danmörku.  Meðalvextir húsnæðislána í Danmörku með breytilegum vöxtum eru 2,7 %, en eru nú neikvæðir, -0,23 %, og hafa hæst orðið 6,4 %.  Áfram verður vitnað í Óðin:

"Það, sem ræður vöxtunum í viðkomandi löndum, eru stýrivextir seðlabankanna.  Með töluverðri einföldun má segja, mjög háir og mjög lágir stýrivextir þýði, að eitthvað verulegt sé að efnahagnum á myntsvæði viðkomandi seðlabanka."

Stýrivextir í Danmörku eru núna -0,65 % og í Svíþjóð -0,50 %.  Það er efnahagsstöðnunin í ESB og baráttan við verðhjöðnun í evru-löndunum, sem veldur neikvæðu vaxtastigi í Danmörku og Svíþjóð, en þá þurfa fjármagnseigendur að borga fyrir að setja fé á bankareikninga.  Þeim hefur hingað til verið hlíft við þessu, og þess vegna er afkoma viðskiptabanka í ESB slæm. Á Ítalíu vofir yfir bankahrun.

Þegar flótti fjármagns frá evrunni gerði vart við sig, seldu menn evrur og keyptu danskar og sænskar krónur.  Til að bregðast við þessu og til að vinna gegn stöðnunaráhrifum frá hinum ESB-löndunum lækkuðu seðlabankar Danmerkur og Sviþjóðar stýrivexti meira en dæmi eru um þar.  Hér er Seðlabankinn sem þurs, sem ekki áttar sig á stöðu mála fyrr en um seinan. 

"Þegar að því kemur, að stýrivextir hækka í löndunum tveimur [Danmörku og Svíþjóð], verður til nýtt vandamál.  Þeir, sem hafa keypt húsnæði á svo lágum vöxtum, eins og verið hafa undanfarið, munu sjá greiðslubyrðina snarhækka, enda eru lán með breytilegum vöxtum reglan, en ekki undantekning.  Ekki nóg með það, heldur hefur húsnæðisverð hækkað viðstöðulaust í algjörum takti við lága vexti.  Þetta hefur gerzt víðar í Evrópu."

Það munu alvarlegir timburmenn fylgja í kjölfar hækkunar vaxta á Norðurlöndunum og annars staðar, þar sem þeir eru við núllið núna.  Ástandið núna erlendis er mjög óeðlilegt og mun leiða til fjöldagjaldþrota, þegar vextir hækka á ný.  Að dásama þetta fyrirkomulag ber vitni um heimsku. 

Hvað skrifar Óðinn um afleiðingar óhjákvæmilegra vaxtahækkana ?:


"Eftirspurnin mun minnka, húsnæðisverð lækka, greiðslubyrði hækka, og ástandið gæti orðið ekki ósvipað því, sem var á Íslandi eftir fall viðskiptabankanna haustið 2008.  Seðlabankar Svíþjóðar og Danmerkur hafa eðlilega miklar áhyggjur af þessu.  Það er óðs manns æði að fara inn á fasteignamarkaðinn víða í Evrópu vegna lágra vaxta, því að fyrr eða síðar, og líklega fyrr en seinna, munu vextir hækka."

Síðan kemur rúsínan í pylsuendanum, sem er ályktun Óðins um vitlaus viðmið Viðreisnar og þá um leið annarra evru-hallra stjórnmálaflokka hérlendis, sem allir virðast blindir og heyrnarlausir varðandi það, sem nú er að gerast í Evrópu.

"Það er ábyrgðarmál að segja ungu fólki í dag, að þau muni búa við betri kjör á Norðurlöndunum, þegar staðreyndin er sú, að líklega er hvergi eins bjart fram undan í efnahagsmálum og á Íslandi.  Kaupmátturinn vex hratt, gengi krónunnar styrkist, og atvinnuleysið er horfið.  ...... Það er líka afar sérstakt, að flokkur tryggingastærðfræðingsins Benedikts Jóhannessonar skuli af öllum flokkum halda þessari tálsýn að ungu fólki.  Margur hefði haldið, að hann af öllum mönnum skildi, hvernig umgangast ætti hugtakið vexti.

Nú er reyndar svo komið, að styrking ISK er fremur ógn en tækifæri, því að hún hefur gengið svo langt, að hún er farin að veikja samkeppnishæfni landsins.  Slík veiking mun innan tíðar leiða til minni hagvaxtar, sem kemur niður á lífskjörum og getu ríkissjóðs til að standa undir bættu almannatryggingakerfi, heilbrigðiskerfi, menntakerfi, vegakerfi o.s.frv. 

Þessi neikvæða þróun er í boði Peningastefnunefndar Seðlabanka Íslands, sem styðst við meingölluð líkön af íslenzka hagkerfinu og virðist skorta hagfræðilegt innsæi og hugrekki til að taka sjálfstæða afstöðu á grundvelli borðleggjandi staðreynda.  Vextirnir eru afkáralega háir m.v. vaxtastigið í heiminum og stöðu íslenzka hagkerfisins.  Þeir þurfa líklega að lækka um 2 %, svo að jafnvægi verði náð.   

Ásalóð (Oslo)

 

   

 


« Síðasta færsla | Næsta færsla »

Athugasemdir

1 Smámynd: Kolbrún Hilmars

Bjarni, til þess að einfalda málið fyrir unga fólkið sem kýs að leigja frekar en fjárfesta sjálft í íbúð sem dugir því fram á elliárin:
Leiguíbúð í 20 ár á tiltölulega hófsömu verði, kr. 150.000 pr.mán = kr. 1.800.000 á ári = kr. 36.000.000. Á 40 árum kr. 72.000.000.
Jafnvel afkáralega háir vextir ættu ekki að vera frágangssök - því leigusalinn innheimtir þá jafnt og lánveitandi húsnæðislánanna.

Kolbrún Hilmars, 27.9.2016 kl. 18:26

2 Smámynd: Bjarni Jónsson

Sæl, Kolbrún Hilmars;

Ég reiknaði út árlegan kostnað af 35 Mkr fjárfestingu í íbúð með 4 % ávöxtunarkröfu á ári í 25 ár og 0,3 Mkr/ár viðhaldskostnað á ári.  Þessi árlegi kostnaður nemur 2,3 Mkr, sem er 0,5 Mkr/ár hærri en leigukostnaðurinn, sem er nú kannski í lægri kantinum m.v. 35 Mkr íbúð.  Mismunurinn er 13 Mkr umframkostnaður á 25 árum, en íbúðareigandinn hefur þá í raun greitt 13 Mkr fyrir 35 Mkr eign, og rauníbúðarverð hefur tilhneigingu til að hækka í tímans rás.  Þetta er vonandi líka lýsandi dæmi um kosti þess að leggja í slíka fjárfestingu til elliáranna.  Auðvitað fylgir slíkri fjárfestingu áhætta, eins og öllum öðrum fjárfestingum, en ég mundi meta hana mun minni fyrir fjölskylduna en áhættuna, sem fylgir leiguhúsnæði.  Þarna er með einföldu talnadæmi búið að sýna fram á yfirburði séreignarstefnunnar í húsnæðismálum fjölskyldna. 

Með góðri kveðju /

Bjarni Jónsson, 27.9.2016 kl. 22:05

Bæta við athugasemd

Ekki er lengur hægt að skrifa athugasemdir við færsluna, þar sem tímamörk á athugasemdir eru liðin.

Innskráning

Ath. Vinsamlegast kveikið á Javascript til að hefja innskráningu.

Hafðu samband