Skipulagsmál í skötulíki

Ástand húsnæðismarkaðarins hérlendis er til skammar, því að um sjálfskaparvíti mistækra og sérlundaðra stjórnmálamanna í höfuðborginni er að ræða að mestu leyti. Þetta sjálfskaparvíti hefur margvíslegar afleiðingar.  Verst kemur gegndarlaus hækkun húsnæðisverðs niður á kaupendum fyrstu íbúðar, en einnig vega hækkanirnar inn í verðlagsvísitölur, sem er skaðræði í landi verðtryggingar. 

Um alvarlegar afleiðingar hás íbúðaverðs skrifaði Sigurður Ingólfsson, framkvæmdastjóri Hannars ehf í Morgunblaðið 23. marz 2017:

"Komum skikki á byggingarmálin":

"Þegar við höfum hrakið unga fólkið okkar úr landi með því stjórnleysi í húsnæðismálum, sem hér er lýst, þá skulum við ekki reikna með, að nema hluti þess komi til baka.  Á nokkrum árum fækkar þannig unga, vel menntaða fólkinu okkar, á meðan þjóðin eldist.  Hver á þá að halda þjóðfélaginu uppi ?"

Stjórnvöld hafa brugðizt þeirri skyldu sinni að hafa nóg framboð lóða af fjölbreytilegu tagi á boðstólum og að gera byggingarreglugerð og byggingarskilmála þannig úr garði, að húsbyggjendum sé kleift að reisa ódýr hús, þótt vönduð séu.  Hvað þetta varðar er mikill munur á sveitarfélögum, og það er alveg ljóst, sveitarfélög, sem sósíalistar stjórna, eru miklir eftirbátar hinna, sem stjórnað er af borgaralega sinnuðu fólki. Sósíalistum er síður en svo umhugað um, að ungt fólk eignist húsnæði, heldur snýst hugmyndafræði þeirra um, að fólk búi í leiguhúsnæði alla sína tíð.  Af þessum sökum er nægt framboð ódýrra lóða eitur í beinum sósíalista, og þess vegna vilja þeir ekki sjá yfir 10 þúsund íbúðir í Úlfarsárdal. 

Um samanburð sveitarfélaga segir byggingaverktaki í viðtali við Baldur Arnarson í Morgunblaðinu 19. apríl 2017:

"Minni kvaðir lækka íbúðaverð:

"Þorvaldur Gissurarson, forstjóri verktakafyrirtækisins ÞG Verks, áætlar, að vegna áðurnefndra breytinga á reglugerðinni, lægra lóðaverðs og sveigjanlegri skipulagsskilmála verði fermetraverð nýrra íbúða á Selfossi allt að 30 % lægra en í nýju fjölbýli í úthverfum á höfuðborgarsvæðinu.  Lægra lóðaverð vegi þungt í þessu samhengi."

Að sveitarfélag geri sig sekt um slík reginmistök í skipulagsmálum að leggja höfuðáherzlu á fyrirbærið "þétting byggðar" er höfuðsynd í þessu sambandi og er orðið húsbyggjendum og íbúðakaupendum gríðarlega dýrt; það er nokkuð, sem þeir og aðrir kjósendur þurfa að kvitta fyrir í næstu kosningum.  Um þetta skrifar Sigurður Ingólfsson í téðri grein:

"Það sést vel, að byggingarkostnaður og verð fasteigna fara illa saman.  Þar kemur auðvitað margt til, og er lóðarkostnaður og lóðaframboð stór þáttur í þeirri þróun.  Þegar lítið framboð er af lóðum, er lítið byggt, og þá hækkar eftirspurnin verð fasteigna, eins og nú gerist.  Þegar þar við bætist, að höfuðáherzlan er lögð á dýrar lóðir, sem er afleiðing þéttingar byggðar, þá hækkar verðið enn frekar.

Lausleg skoðun á söluverði fasteigna á mismunandi stöðum í Reykjavík sýnir, að þar sem þétting byggðar stendur aðallega yfir, er fasteignaverðið 40 %- 50 % hærra en t.d. í Úlfarsárdal (úthverfi) og er jafnvel 90 % - 100 % hærra, eins og við Laugaveg.

Sé gengið út frá, að byggingarkostnaðurinn sjálfur sé svipaður á þessum stöðum, þá er niðurstaðan, að lóðarkostnaðurinn sé um 13 % af verði fjölbýlishúss í úthverfi, um 38 % á þéttingarsvæðum í Reykjavík og um 55 % við Laugaveginn.

Hefði Reykjavíkurborg þannig úthlutað lóðum fyrir 4000 íbúðir, 75 m2 að stærð, í Úlfarsárdal, hefði það sparað kaupendum þeirra 48 milljarða króna í heild og borgin haft um leið tekjur af þeim upp á 15,3 milljarða króna.  Hver íbúð hefði kostað um 30 milljónir kr á verðlagi nú, sem hefði vafalaust lækkað enn frekar við mikið framboð íbúða.

Á framangreindum tölum sést, að það er um 30 % ódýrara að kaupa íbúð í úthverfi höfuðborgarsvæðisins en á þéttingarsvæðunum.  Það eru meira en 10 milljónir kr miðað við 75 m2 íbúð (nettó).  Þetta er ríflega sú upphæð, sem rætt er um, að ungt fólk þurfi til að festa sér íbúð.  Er ekki kominn tími til að fara að stjórna þessum málaflokki ?"

Þetta er einn samfelldur áfellisdómur yfir stjórnun skipulagsmálanna í Reykjavík á undanförnum árum, a.m.k. 2 kjörtímabil, og löngu er orðið tímabært, að Reykvíkingar hristi af sér þá óværu, sem nú situr í meirihluta borgarstjórnar Reykjavíkur og stjórnar þar af fádæma þröngsýni, þekkingarleysi á hagsmunum borgarbúa og hreinræktaðri afdalamennsku, með fullri virðingu fyrir íbúum í afskekktum dölum. Nú í aðdraganda sveitarstjórnarkosninga er reynt að bregða yfir úlfinn sauðargæru háfleygra byggingaráforma, en slíkt eru orðin tóm, því að stefnan er löngu mörkuð til vinstri.

Þessi fáránlega tilhögun skipulagsmála höfuðborgarinnar hefur hækkunaráhrif á íbúðarhúsnæði langt út fyrir mörk Reykjavíkur og á verðlagsvísitöluna í landinu.  Þeir, sem hyggja á flótta undan hárri húsaleigu eða byggingarkostnaði ættu þó að hugsa sig um tvisvar áður en þeir halda í húsnæðisleit og þar með í atvinnuleit til útlanda, a.m.k. til Norðurlandanna, því að þar hefur verðlag á húsnæðismarkaði hækkað gríðarlega á undanförnum árum, aðallega vegna lágra vaxta, sem magna upp eftirspurnina.  Á Norðurlöndunum eru lágir vextir til að stemma stigu við fjármagnsflótta frá evru-svæðinu, sem hækkaði verðgildi mynta Danmerkur, Noregs og Svíþjóðar, svo að Seðlabankar þessara landa sáu sér þann kost vænstan að lækka stýrivextina niður að núlli og jafnvel undir það.  Hinir seinheppnu vistmenn á Svörtuloftum eru þó hvergi bangnir, þótt samkeppnishæfni útflutningsatvinnuveganna hér hrynji vegna gengis, sem er a.m.k. 20 % of hátt m.v. kostnaðarstigið í landinu, sem enn mun hækka hjá flestum fyrirtækjum nú í maí-júní. 

Í Viðskiptablaðinu 23. marz 2017 var úttekt á húsnæðiskostnaði Norðurlandanna eftir Snorra Pál Gunnarsson:

"Norræna tálsýnin"     Þar sagði m.a.:

"Þótt gæta verði að mörgu í þessum samanburði, fer því fjarri, að hægt sé að halda því fram með rökum, að grasið sé grænna [á] meðal frændþjóða okkar og auðveldara að koma sér [þar] þaki yfir höfuðið.  Þvert á móti gætu Íslendingar búið við lakari og áhættumeiri kjör á norrænum fasteignamarkaði en hér á landi."

Það er ekki aðeins aukin spurn eftir húsnæði vegna lágra vaxta, sem hækkað hefur íbúðaverðið meira í Svíþjóð og Noregi en á Íslandi og svipað í Danmörku, heldur einnig landleysi, sem tekið er að hrjá sum sveitarfélög þar, eins og t.d. Seltjarnarnes og Kópavog á Íslandi.  Snorri Páll gerir nánari grein fyrir hækkununum þannig:

"Undir lok síðasta árs [2016] var húsnæðisverð hlutfallslega hæst í Svíþjóð og tæplega helmingi [50 %] hærra en á Íslandi. Næst kom Noregur, þar sem húsnæðisverð var um 27 % hærra en hér á landi, en húsnæðisverð í Svíþjóð og Noregi er í sögulegu hámarki um þessar mundir.  Ísland og Danmörk koma þar á eftir með svipuð húsnæðisverð.  Loks er húsnæðisverð lægst í Finnlandi, sem er að ákveðnu leyti sér á báti, hvað varðar verðþróun á húsnæðismarkaði, en þar hefur húsnæðisverð verið nokkuð stöðugt síðan 2011." 

Til að sýna "húsnæðisbóluna" á Norðurlöndunum skal hér tilgreina fermetraverð í 10 þekktum borgum á Norðurlöndunum.  Verð eru í MISK/m2:

1. Stokkhólmur:       1,10
2. Ósló:              0,92
3. Helsingfors        0,76
4. Gautaborg          0,70
5. Þrándheimur        0,62
6. Kaupmannahöfn      0,60
7. Björgvin           0,58
8. Reykjavík          0,48
9. Árósar             0,46
10. Málmhaugar         0,38

Það, sem skiptir kaupandann höfuðmáli, er árleg greiðslubyrði hans af hverjum fermetra.  Snorri Páll gerir þannig grein fyrir henni:

"Greiðslubyrði af 100 m2 húsnæði í Ósló, sem kostar að meðaltali um MISK 92,3 með 75 % láni hjá DNB með jöfnum greiðslum til 25 ára á 2,55 % breytilegum vöxtum, er tæplega 314 kISK/mán.  Hjá Nordea í Svíþjóð er greiðslubyrðin af 100 m2 íbúð í Stokkhólmi, sem kostar að meðaltali um MISK 111 með 75 % láni til 25 ára á 2,04 % vöxtum, um 356 kISK/mán.  Hjá íslenzkum banka er greiðslubyrðin af slíkri íbúð í Reykjavík með 75 % láni hins vegar um 255 kISK/mán samkvæmt reiknivélum bankanna, sem er svipað og í Danmörku.  Greiðslubyrðin á verðtryggðum íbúðalánum, sem eru um 80 % af húsnæðislánum í landinu, er jafnvel enn lægri, og þar að auki bjóða lífeyrissjóðir og Íbúðalánasjóður lægri vexti en viðskiptabankarnir."

Greiðslubyrði íbúðalána er sem sagt hærri á Norðurlöndunum en hérlendis, og hún er jafnframt þungbærari sem hærra hlutfall ráðstöfunartekna en hér.  Ekki nóg með það, heldur er áhætta lántakenda meiri á hinum Norðurlöndunum, því að fyrr eða síðar munu vextir þar hækka, og þá mun íbúðaverð lækka aftur.  Til að ná sögulegu meðaltali þurfa vextir u.þ.b. að tvöfaldast, svo að væntanlegar vaxtahækkanir á hinum Norðurlöndunum munu verða verulegar.  Þá mun eftirspurnin falla og verðið lækka. 

Þeir, sem þá þurfa að selja, munu verða fyrir fjárhagslegu tapi, sem getur leitt til eignamissis, jafnvel gjaldþrots.  Hvernig í ósköpunum stendur á því, að jafnaðarmenn á Íslandi klifa stöðugt á Norðurlöndunum sem hinni miklu fyrirmynd Íslendinga á öllum sviðum ?  Þeir, sem til þekkja, vita vel, að Norðurlöndin standa frammi fyrir miklum efnahagsvanda vegna mikils ríkisbúskapar, hárra skatta, mikilla skulda og lítillar framleiðniaukningar.  Samkeppnishæfni þeirra er af þessum sökum ógnað.

Þótt verðlag á húsnæðismarkaði sé svipað eða hærra á hinum Norðurlöndunum en hér, er það engin afsökun fyrir allt of háu verðlagi á húsnæðismarkaði hér í landi hárra vaxta og yfirleitt nægs landrýmis.  Það hlýtur að verða eitt af kosningamálum komandi sveitarstjórnarkosninga til hvaða aðgerða stjórnmálamenn ætla að grípa til að lækka íbúðaverð og þar með leiguverð með raunhæfum hætti.  Eitt er víst, að í þá umræðu eru ákafir talsmenn þéttingar byggðar ekki gjaldgengir. 

 

Athugasemdir

[Eyjólfur Jónsson, 25.4.2017 kl. 15:52]

Hvar eru Málmhaugar? Ekki er ég nú hrifinn af því að afbaka náfn á borgum og bæjum úti í heimi og það finnst "paragvæingum" ekki heldur.

[Bjarni Jónsson, 25.4.2017 kl. 18:30]

Það er ekki óalgengt í íslenzkum texta að nota gömul norræn heiti á borgum, sbr Lundúnir og Málmhaugar (Malmö í Svíþjóð).