Græðgi og geggjun

Á húsnæðismarkaði höfuðborgarsvæðisins ríkir nú óðaverðbólga, og hún hefur náð til nágrannasveitarfélaganna, t.d. fyrir austan fjall. Kaupendur húsnæðis þurfa að gera sér grein fyrir gríðarlegri fjárfestingaráhættu við þessar aðstæður, m.ö.o. eru miklar líkur á, að verðlag húsnæðis muni hafa lækkað aftur frá núverandi verðlagi, þegar núverandi kaupandi þarf að selja, og þá situr hann uppi með milljónatap og getur hæglega orðið gjaldþrota. 

Dæmi má taka af nágrannasveitarfélögunum Hveragerði og Selfossi. Samkvæmt Fasteignablaði Viðskiptablaðsins 27. apríl 2017 hefur verð per m2 í sérbýli, 100-400 m2, hækkað í Hveragerði um 42 % frá fyrsta ársfjórðungi 2015 til fyrsta ársfjórðungs 2017, þ.e. hækkun úr 154,5 kISK/m2 í 220,1 kISK/m2, og á Selfossi hækkaði einingarverðið úr 166,9 kISK/m2 í 218,7 kISK/m2 eða um 31 %.  Þessar miklu hækkanir stafa af aukinni eftirspurn, þar sem fólk hrökklast úr lóðaskortinum og okrinu á höfuðborgarsvæðinu, en fer nú orðið úr öskunni í eldinn vegna íbúðaskorts á markaði. 

Ákveðin 100 m2 íbúð í raðhúsi á öðrum tilgreindra staða er um 10 ára gömul.  Ásett verð var MISK 38 í byrjun maí 2017, svo að þar er einingarverðið komið upp í 380 kkr/m2, sem er 73 % hærra en að meðaltali á fyrsta árfjórðungi 2017 fyrir sérbýli að stærð 100-400m2.  Brunabótamat íbúðarinnar var MISK 27 í fyrra og verðmæti lóðar metið á MISK 3.  Byggingarkostnað má þannig ætla um MISK 30 með hagnaði byggingarverktaka, en ásett verð er 27 % hærra á notaðri íbúð.  Einhverjum kann að þykja það engin ósköp, en þá þarf að vega og meta líkindi þess, að verðið haldist svona hátt til frabúðar. 

Í ljósi hinna miklu hækkana undanfarið má búast við lækkun markaðsverðs þarna, þegar jafnvægi kemst á markaðinn með auknu framboði húsnæðis, minna aðstreymi fólks til tímabundinnar eða varanlegrar búsetu á landinu og hægari aukningu á ferðamannafjöldanum frá útlöndum.  Með öðrum orðum; þegar markaðurinn nær jafnvægi, munu þeir tapa talsverðum upphæðum, sem nú festa fé í íbúð á þessum afarkjörum.  Það verður að vara eindregið við því að gera kaupsamninga um þessar mundir, þar sem græðgi ræður för á söluvængnum, því að ekki er að vænta neinna "skuldaleiðréttingaraðgerða" að hálfu stjórnvalda aftur.   

Sams konar aðvaranir koma fram í greiningu Reykjavik Economics:

"Blikur á lofti á íbúðamarkaði: Framboðstregða á höfuðborgarsvæðinu ýtir undir bólumyndun",

sem unnin var fyrir Íslandsbanka.

Laugardaginn 6. maí 2017 birti Baldur Arnarson viðtal sitt í Morgunblaðinu við Magnús Árna Skúlason, hagfræðing hjá Reykjavik Economics undir fyrirsögninni,

"Skortur á byggingarlóðum á þátt í hækkandi fasteignaverði": 

"Magnús Árni bendir á, að frá marz 2016 til marz 2017 hafi raunverð íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 19 % og um 20,9 % að nafnverði."

Þetta er helmingur hækkunarinnar, sem átti sér stað á tvöföldu þessu tímabili sums staðar fyrir austan fjall, sem sýnir, að það eru "flóttamenn" undan húsnæðisokri á höfuðborgarsvæðinu, sem skapa eftirspurn umfram framboð og fara úr öskunni í eldinn 50-60 km leið til austurs um þessar mundir. 

"Jafnframt hafi húsnæðisverð hækkað að meðaltali um 52,1 % að raungildi síðan vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu náði lágmarki í desember 2010."

Þetta sýnir, hversu gríðarlegar sveiflur geta orðið í báðar áttir á húsnæðismarkaðinum.  Lágmarkið varð óeðlilega lágt, því að það var mun lægra en nam byggingar- og lóðarkostnaði. Þar með misstu verktakar hvatann til að byggja.  Eðlilegt og langtíma jafnvægisverð er 0-5 % yfir brunabótamati og lóðarverðmæti á nýju húsnæði, og síðan þarf að taka tillit til afskrifta vegna aukinnar viðhaldsþarfar með árunum.

"Með þessa þróun í huga hvetur Magnús Árni fólk til varkárni í fasteignakaupum.  Það geti ekki lengur reiknað með, að íbúðarverð hækki." 

""Það er enn mikill framboðsskortur á íbúðum.  Nokkrar skýringar eru á því.  Þar kemur til takmörkuð afkastageta byggingariðnaðarins.  Sú afkastageta fór líklega að miklum hluta í hótelbyggingar, og svo fóru margir iðnaðarmenn úr landi eftir hrunið.  Til viðbótar hefur skort lóðir m.a. vegna tregðu í skipulagsferlinu.  Ég hef rætt við nokkra verktaka.  Þeir segja erfitt að fá lóðir, og að þær séu dýrar.  Kerfið í borginni er líka hægvirkt.  Í einu tilviki tók um 3 ár að breyta atvinnulóð í íbúðalóð.  Það tafði byggingu fjölda íbúða", segir Magnús Árni.

Þá bendir hann á, að síðustu ár hafi um 8000 fleiri flutt til landsins en fluttu frá landinu.  Það hafi aftur aukið eftirspurn eftir húsnæði. Jafnframt sé mikil eftirspurn til komin vegna stórra árganga ungs fólks, sem íhugar fasteignakaup. Loks segir í skýrslunni, að miklar verðhækkanir á húsnæði séu varasamar.

"Öfgakenndar sveiflur í íbúðaverði eru ekki æskilegar hvorki út frá lánveitanda né lántaka.  Íbúðarkaupandi, sem keypti íbúð árið 2007 með 65 % skuldsetningu sá allt eigið fé sitt brenna upp fyrir skuldaleiðréttingar, en sá, sem keypti í lok árs 2010, jafnvel með 100 % láni (t.d. með eiginfjárframlagi frá aðstandendum), hefur notið eiginfjárávinnings allt til dagsins í dag.""

Þessi lýsing sýnir í hnotskurn, hversu skeinuhættur húsnæðismarkaðurinn getur orðið fjárhag einstaklinga.  Hvernig sem kaupin gerast á eyrinni, er um að ræða stærstu einstöku fjárfestingu flestra á ævinni, og þess vegna ríður á fyrir fjárhaginn til lengdar, að traust undirstaða sé fyrir fjárfestinguna.  Núna er mýri undir þeirri fjárfestingu, sem getur riðið efnahag fjölskyldna svo á skakkinn, er frá líður,að þær verði enn skuldugar, þegar ellilífeyrisaldri er náð, og slíkt er þungbær baggi að bera inn í ellina. 

Stjórnvöld, einkum sveitarstjórnir, bera hér ábyrgð.  Þau hafa flest sinnt lóðaundirbúningi með hangandi hendi og voru tekin í bólinu, þegar eftirspurnin jókst og hagkerfið fór á fullan snúning eftir vitlausa vinstri stefnu 2009-2013 við landsstjórnina.  Uppsöfnuð þörf á landinu er talin vera 5000 íbúðir og til viðbótar þarf framboð lóða fyrir allar gerðir íbúða, mest 70-110 m2, að svara til árlegs framboðs 2000 íbúða.  Þetta þýðir, að byggingariðnaðurinn þarf að framleiða að jafnaði 2500 íbúðir/ár.  Það getur hann, fái hann til þess svigrúm.  Það hjálpar til, að flestir, sem flúðu land á vinstristjórnar árunum undan atvinnuleysi í þessum geira, eru nú komnir til baka til starfa, enda yfir litlu að voka erlendis. 

Þegar hillir undir samdrátt hagkerfisins þurfa sveitarfélögin að hafa rænu á að draga tímabundið úr framboði lóða niður í sem svarar 1000-1500 íbúðum, svo að ekki verði mikið verðfall á markaði vegna mikils framboðs umfram eftirspurn.  Eitt af aðalstefnumiðum stjórnvalda hjá ríki og annars staðar á að vera að draga úr hagsveiflum, bæði upp og niður.

 

Athugasemdir

[Halldór Egill Guðnason, 16.5.2017 kl. 02:22]

Snýst þetta ekki allt um lánshlutfall? Ef fólk hefur vit á að kaupa EKKI húsnæði sem er veðsett yfir rjáfur, ættu flestir að komast gegnum helstu hremmingar, án teljandi vandkvæða. Það hækkar jú og lækkar allur pakkinn í sameiningu. Ungt fólk í dag á að reyna eftir fremsta megni að kaupa alls ekki húsnæði. Eftir tvö til þrjú ár, þegar við verðum búin að losna við eitthvað af þessum fjandans túristum, með eins og einu eða tveimur eldgosum, eða öðru, standa á annað þúsund íbúðir tómar. Í dag er nefnilega verið byggja meira en þörfin er. Næstir á eftir Íbúðalánasjóði, sem ömurlegustu stofnun landsins, kemur fávitaháttur í borgarstjórn Reykjavíkur, sem er ein af helstu ástæðum þess, að íbúðaverð ríkur upp. Samfylkingarófögnuðurinn hóf þessa vegferð undir stjórn Ingibjargar Sólrúnar, með uppboði á lóðum og síðan hefur hagur þeirra sem vilja byggja sitt eigið húsnæði verið hundsaður. Samfylkingin, ásamt visntri grænum, hafa undanfarin ár sleikt rassgatið á fjármagnseigendum, jafnvel umfram íhaldið. Spurn hvað veldur, en svarið við því er vel geymt í hundrað ára þögn, samkvæmt lögum og boði kúvendings, að norðan.

 Góðar stundir, með kveðju að sunnan.

[Bjarni Jónsson, 16.5.2017 kl. 09:44]

Sæll Halldór Egill;

Lánshlutfallið er mikilvægt fyrir þróun eignastöðunnar með markaðsverði húsnæðis.  Þannig sat húskaupandi árið 2007 með 70 % lánshlutfall uppi með neikvætt eigið fé árið 2010, en sá, sem keypti það ár með 100 % lánshlutfall (lífeyrissjóður, banki og ættmenni) stendur nú með pálmann í höndunum og 50 % eigið fé. 

Hvað sem skuldsetningunni líður, þá tapar kaupandi alltaf fjármunum, ef hann fjárfestir á toppi verðþróunarinnar.  Þetta á t.d. við um kaup á húsnæði núna, ef annað húsnæði er ekki selt á móti.  Ef íbúðarkaupandi tekur núna út sparnað sinn og leggur t.d. við 70 % lán, þá tapar hann að líkindum þessum sparnaði.  Þetta er áhættan, sem ég gerði að umfjöllunarefni hér að ofan.