Svarti-Pétur á húsnæðismarkaði

Mjög mikil uppsöfnuð þörf fyrir nýtt húsnæði er víða um land, e.t.v. 10´000 íbúða vöntun, nú eftir hrun fjármálakerfisins 2008 og stöðnunarskeið með skattpíningu vinstri stjórnarinnar. Til viðbótar uppsöfnuðum húsnæðisvanda vegna fjármálakreppu fjölgar þjóðinni um 1-2 % á ári og þúsundir streyma til landsins í leit að vinnu.  Þetta veldur spennu og verðbólgu á húsnæðismarkaðinum.   

Þegar eftirspurnin er með mesta móti og framboðið með minna móti, er ekki kyn, þó að spenna verði á markaðinum og húsnæðisverðið hækki langt umfram hækkun verðlags á öðru í landinu eða allt að 10 % á ári. Þrátt fyrir sveiflukenndan markað, hefur samt þótt við hæfi að vigta hann inn í neyzluverðsvísitölu, þó að ýmsar þjóðir sleppi því. 

Það verður sem skjótast að vinda ofan af spennunni á húsnæðismarkaðinum, en það er ekki hlaupið að því á tíma, þegar sprenging er á hótelmarkaðinum og verið er að bæta við um 3000 herbergjum í gistirými á landinu.  Það eru og fleiri ljón í veginum.

Eitt er allt of lítið framboð af lóðum í þéttbýlinu Suð-vestanlands og þó alveg sérstaklega í höfuðborginni, Reykjavík.  Þar er blóraböggullinn án nokkurs vafa borgarstjórinn, Dagur B. Eggertsson, sem lofaði kjósendum stórátaki í húsnæðismálum, "nægu" framboði lóða og þúsundum íbúða, leigu- og eignaríbúðum, á kjörtímabilinu.  Hann er að svíkja þetta meginkosningaloforð Samfylkingarinnar fyrir síðustu borgarstjórnarkosningar og mun sitja uppi með Svarta-Pétur húsnæðismarkaðarins í lok þessa kjörtímabils. 

Aðferðarfræði vinstri stjórnarinnar í borginni er röng og algerlega vonlaus til árangurs við að vinna bug á húsnæðiseklunni, en aðferðarfræðin kallast þétting byggðar.  Sú aðferð er allt of seinleg og dýr, og samhliða er alger framkvæmdadoði á jaðarsvæðunum, t.d. við Úlfarsfell.  Fyrir þessa frammistöðu í einu mesta hagsmunamáli borgarbúa, einkum þeirra, sem eru að leita eftir sinni fyrstu eignaríbúð, verðskuldar borgarstjórinn falleinkunn, og sennilega setur hann á kjörtímabilinu met í sviknum kosningaloforðum í borginni. Þessi hallærisstefna er ein af ástæðum bágrar fjárhagsstöðu borgarinnar.  Með mikilli lóðasölu mundu tekjur af gatnagerðargjöldum aukast og aðrar tekjur borgarinnar umfram gjöld mundu fylgja í kjölfarið. Það er afturhaldskeimur að stjórnun borgarinnar og átakanlegur skortur á framsækni.

Um þetta efni var fjallað í forystugrein Morgunblaðsins,

"Lítið um efndir", 17. febrúar 2016:

"Í aðdraganda síðustu borgarstjórnarkosninga fór Samfylkingin á mikið flug í húsnæðismálum og lofaði því m.a., að í Reykjavík yrðu reistar 2500-3000 leigu-og búseturéttaríbúðir.  Í máli forvígismanna flokksins í borginni kom þá einnig fram, að gert yrði ráð fyrir um 5000 nýjum íbúðum í heildina á þessu kjörtímabili."

Nú er orðið alveg ljóst, að við þessi fyrirheit verður ekki staðið.  Morgunblaðið hefur gert úttekt á framvindu lóða- og byggingamála hjá borginni, og um þau flest á við, að "verkefni er ekki hafið".  Allt er á sömu bókina lært hjá Samfylkingunni.  Þar eru engin mál hugsuð til hlítar, heldur samanstendur stefnan af slagorðum, sem forsprakkarnir halda, að falla muni kjósendum í geð.  Samfylkingin er stefnulaust rekald hræsnara og lýðskrumara. Kjósendur vöruðu sig hvorki á ábyrgðarleysi Samfylkingarinnar né því, að vegur hennar er varðaður óheilindum.  Nú er Samfylkingin hins vegar komin á leiðarenda og að bugast undan byrði svikanna.

Í téðum leiðara stendur ennfremur:

"Á sama tíma og dekur meirihlutans við tafsama þéttingu byggðar skilar engu, upplifir fólk í úthverfum borgarinnar ekkert annað en algjört vilja- og áhugaleysi borgaryfirvalda til þess að hefja framkvæmdir þar.  Hálfkláruð hverfi, sem hægur vandi ætti að vera að byggja til fulls, mega sitja á hakanum, á meðan sífellt fleiri verkefni til þéttingar byggðar í eldri hverfum eru tilkynnt, en ekki hafin."

Er nokkrum blöðum að fletta lengur um það, hvar sökin liggur á uppspenntu verði íbúðarmarkaðarins, sem stafar af miklu ójafnvægi á milli framboðs og eftirspurnar.  Sökudólgurinn er vinstri stjórnin og gegnsæi píratinn í Reykjavík, þar sem fremstur fer Dagur Bergþóruson Eggertsson með sinn handgengna áhugamann (les: fúskara) um skipulagsmál, Hjálmar, nokkurn, Sveinsson, fyrrum dagskrárgerðarmann á RÚV, sem formann skipulags- og umhverfisráðs borgarinnar. 

Blindur leiðir haltan. Óreiðan, sem þessir tveir menn hafa skapað í skipulagsmálum borgarinnar, hefur valdið mikilli ógæfu fjölda ungra manna og kvenna, sem fyrir vikið verða að búa við háa húsaleigu í samkeppni við "airbnb" o.fl. tengt ferðaiðnaðinum og ráða ekki við að festa kaup á sinni fyrstu íbúð.

Í lokin skrifar leiðarahöfundur:

"Raunin er því miður sú, að borgaryfirvöld draga lappirnar og hindra eðlilega uppbyggingu.  Verst er, að lítil von er um, að ástandið batni, því að borgaryfirvöld virðist í senn skorta vilja og getu til að koma þessum málum í eðlilegt horf."

Það verður ekkert vitrænt aðhafzt að hálfu borgaryfirvalda fyrr en eftir næstu sveitarstjórnarkosningar 2018, og þá því aðeins, að borgarbúar beri gæfu til að stokka með róttækum hætti upp í borgarstjórninni og kasta Svarta-Pétri burt úr spilastokkinum. Þá verða borgaryfirvöld að spýta í lófana með nægu lóðaframboði til að fullnægja eftirspurn, eins og Davíð Oddsson og félagar gerðu á sinni tíð í borgarstjórn, og þau þurfa að afleggja þrúgandi lóðaokrið, sem viðgengst hjá núverandi meirihluta með fasteignagjöld uppi í rjáfri.  Þá, 2018, verður túristablaðran sprungin, hótelbyggingum að mestu lokið, svo að svigrúm myndast á byggingamarkaðinum fyrir íbúðarhús, og verður tími til kominn. 

Annað, sem gerir fólki erfitt fyrir að fjármagna sína fyrstu íbúð, er hár fjármagnskostnaður.  Nú eru meginvextir Seðlabanka Íslands 5,75 %, reistir á kolrangri verðbólguspá hans, enda stýrivextir erlendis yfirleitt á bilinu -1 % til + 1 %. Raunvextir í landinu hafa líklega aldrei áður verið svo háir jafnlengi og nú, svo að þeir halda vafalaust aftur af hagvexti, en með sannfærandi hætti hefur SÍ ekki sýnt fram á, að verðbólgan væri hærri, ef téðir nafnstýrivextir væru umtalsvert lægri, t.d. 3,0 %. Það er eitthvað bogið við þjóðhagslíkan Seðlabankans, og það er meira en lítið bogið við Seðlabankastjórann, sem vissi svo lítið um önnur tól Seðlabankans en vaxtatólið á fundi hjá Viðskipta- og efnahagsnefnd Alþingis nýverið, að hagfræðingur í starfsumsóknarviðtali í Seðlabankananum hefði ekki komið til greina við ráðningu þar.  Flugfreyjan, Jóhanna Sigurðardóttir, taldi þó svo mikið við liggja að troða þessum manni í stól Seðlabankastjóra, að nánast fyrsta verk ríkisstjórnar hennar var að bola þáverandi bankastjórn Seðlabankans burt með nýrri lagasetningu um æðstu stjórn bankans.

Hvort sem húsbyggjandi tekur óverðtryggð eða verðtryggð lán, verður fjármagnskostnaðurinn sligandi við þessar aðstæður.  Verkefni stjórnmálanna og hagstjórnarinnar nú ætti þess vegna ekki að vera að afnema verðbótaþátt vaxta, sem tryggir í raun sparnað í landinu og framboð lánsfjármagns, heldur að lækka stýrivexti Seðlabankans og vaxtamun viðskiptabankanna. 

Þjóðhagslíkan Seðlabankans virðist vera gallað, og verður nú vonandi bætt á grundvelli fenginnar reynslu, og kostnaður bankanna sem hlutfall af tekjum fer of hægt lækkandi.  Nú eru 2 af 3 stærstu bönkunum að verða ríkisbankar, svo að ríkissjóður nýtur hárra arðgreiðslna, en bankarekstur er allt of áhættusamur, til að skynsamlegt sé fyrir ríkið að binda hundruði milljarða í þeim rekstri.  Það gæti þó verið skynsamlegt fyrir ríkissjóð að vera minnihlutaeigandi og eiga fulltrúa í bankaráði beggja bankanna til að geta fylgzt með ákvarðanatöku, eins og kostur er. Þá verður reyndar að vera þar fólk með heilbrigða dómgreind til að leggja mat á það, sem bankarnir eru að bauka, en því fór fjarri á síðasta kjörtímabili, einnig í Fjármálaeftirlitinu, sem svaf á verðinum og rumskar enn aðeins við og við, þegar hávaði verður. 

Nú hefur fjármála- og efnahagsráðherra lýst því yfir, að hann telji efnahagsreikninga bankanna vera of stóra.  Þetta er að miklu leyti vegna sölu fullnustueigna bankanna og vegna virðisaukningar á eignum bankanna frá flutningi þeirra frá föllnu bönkunum, sbr "dauðalistann", sem Morgunblaðið hefur birt.  Eftir því, sem efnahagsreikningur bankanna blæs meira út, verður afleiðingin af falli þeirra alvarlegri fyrir eigandann og þjóðfélagið og jafnvel líkur á falli þeirra meiri. 

Viðhorf formanns Sjálfstæðisflokksins eru þess vegna skiljanleg og eðlileg.  Það er við þessar aðstæður eðlilegt að herða skattheimtu á alla banka, þegar hagnaður fer yfir ákveðin mörk, setja á þrepskipt tekjuskattskerfi á fjármálaþjónustu.  Þar með verður dregið úr gróðahvata bankanna, sem kemur m.a. fram í miklum vaxtamuni inn- og útlána.  Að skilja algerlega að innlána- og fjárfestingastarfsemi bankanna yrði ekki viðskiptavinum þeirra til heilla, því að þeir yrðu þá hlutfallslega enn dýrari í rekstri og enn torseljanlegri. 

Í Fréttablaðinu 27. febrúar 2016 birtist eftirfarandi frétt:

"Rannsókn Samkeppniseftirlitsins (SE) á meintri misnotkun á sameiginlegri markaðsráðandi stöðu stóru viðskiptabankanna þriggja er ennþá ólokið.  Rannsóknin hófst vegna kvartana árið 2010.  Kvartanirnar vörðuðu skilmála íbúðalána bankans, sem samkvæmt kvörtununum hindra einstaklinga í því að færa viðskipti sín til annarra banka og hamla þannig samkeppni."

Seinagangi Samkeppnisstofnunar er viðbrugðið, og vinnubrögð hennar hafa sætt ámæli, og iðulega hefur hún verið gerð afturreka með úrskurði sína, en vonandi rekur hún nú af sér slyðruorðið með því að ljúka þessari bankarannsókn með úrskurði, sem er til þess fallinn að auka raunverulega samkeppni á milli bankanna.  Hún hlýtur aðallega að vera háð á sviði vaxtamunarins, sem er of hár, sumpart vegna of hás kostnaðar bankanna.  Bankarnir hafa þess vegna mikla möguleika á að heyja grimma samkeppni sín á milli, neytendum í hag með enn frekari hagræðingu. 

Hér skal draga í efa, að fullyrðingar ýmissa gagnrýnenda fjármálakerfisins þess efnis, að afnám verðtrygggðra vaxta yrði til að bæta hag neytenda, standist hagfræðilega rýni.  Þetta á t.d. ekki við, þegar áætluð verðbólga, AB, er hærri en raunveruleg verðbólga, RB, eins og verið hefur á Íslandi undanfarin misseri af ýmsum ástæðum, aðallega verðhjöðnun og neikvæðum stýrivöxtum víða erlendis,  vegna þess, að þá reikna bankarnir of hátt verðbólguálag inn í vaxtakjörin, sem þeir bjóða viðskiptamönnum sínum. Dæmið snýst við lántakendum óverðtryggðra vaxta í vil, þegar verðbólguspá er undir raunverðbólgu.  Þegar stöðugleiki ríkir í hagkerfinu, má lántakendum vera sama, hvort lánsformið þeir velja, óverðtryggt eða verðtryggt, og það er sjálfsagt að veita lántakendum fullt valfrelsi um þetta á markaðinum, óháð lánstíma.  Valið getur t.d. markast af því, hvernig lántakandi kýs að dreifa greiðslubyrðinni yfir lánstímann.  Ekki ætti heldur að svipta sparendur réttinum á verðtryggðum innlánsreikningum.

Það er ákveðið reikningslegt samband á milli óverðtryggðra vaxta, OV, og verðtryggðra vaxta, VV:

• OV=(1+VV)*(1+AB)-1 = VV+VV*AB+AB

Raunverulegt dæmi frá einum bankanum um þessar mundir er: OV=6,75 % og VV=3,5 %.  Með stýrivexti Seðlabankans 5,75 % er ekki von til, að VV verði lægri en 3,5 %, en það er augljóslega vel í lagt með verðbólguvæntingar (3,14 %), þegar OV nær 6,75 %.  Þetta dæmi sýnir, að lán með óverðtryggðum vöxtum þarf alls ekki að vera hagstæðara en hitt.